L’immobilier l’un des placements préférés des Français se voit de plus en plus délaissé cela peut s’expliquer en partie par les différentes contraintes liées à la gestion locatives, notamment aux différentes charges : copropriété, taxe foncière, travaux de maintenance etc. La législation favorisant les locataires par rapport aux propriétaires en cas d’impayée et les différents scandales liés aux squatteurs ont freiné les investissements locatifs en direct.
Cette réticence des épargnants français vis-à-vis de l’immobilier en direct profite aux sociétés de gestion spécialisées dans la conception de SCPI ou encore société civile de placement immobilier.
Dans cet article, nous allons nous intéresser aux SCPI étrangères afin d’essayer de comprendre en quoi elles peuvent représenter une opportunité d’investissement pour les épargnants français tant sur le plan du rendement locatif que sur la fiscalité.
Avant de nous pencher sur les SCPI étrangères commençons par définir ce qu’est une SCPI :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés cotées ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les détenteurs de parts investissent donc indirectement dans l’immobilier à travers l’acquisition d’un titre mobilier, une « Pierre papier », la part de Sicav ou de FCP.
Les principaux avantages de ce type d’investissement sont les suivants :
- La SCPI permet d’investir dans l’immobilier avec des mises de fonds faibles, sans souci de gestion. De plus, les revenus sont réguliers, (généralement trimestriels).
- Elle permet une excellente mutualisation du risque (géographique, sectoriel, locatif,… ) lié à tout investissement (investissement dans plusieurs biens immobiliers, diversité des locataires etc.).
- Autres avantages : la liquidité des parts grâce à un marché secondaire organisé et l’accès pour les particuliers au marché de l’immobilier d’entreprise.
Cependant voici certains inconvénients liés à ce placement
- Il s’agit d’un placement à envisager sur le long terme 10 ans minimum pour bénéficier d’une revalorisation des parts tout en percevant des loyers sur toute la période d’investissement.
- Les frais d’entrée peuvent être perçus comme élevés (frais à mettre en perspective avec ceux supportés lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct : frais de notaire, frais d’agence etc). v
Les SCPI étrangères sont des SCPI composé de parcs immobiliers et d’immeubles situé à l’étranger, certaines sociétés de gestion ont fait le choix d’élargir leur investissement en immobilier à l’Europe afin de tirer profit des opportunités de marchés. Ces investissements ont un double avantage :
- Une diversification géographique
- Une fiscalité souvent plus avantageuse
En effet, dans le cadre d’un investissement en SCPI, il existe plusieurs types de diversifications :
- Diversification géographique
- Diversification sectorielle
- Diversification des émetteurs
Un investissement avec un niveau de diversification élevé réagirait mieux à une période de crise qu’un investissement non diversifié.
Le deuxième avantage des SCPI étrangères concerne la fiscalité, en effet les immeubles situés à l’étranger d’une société de gestion sont imposés à l’étranger même si cette dernière est située en France. La France à des conventions fiscales internationales avec la plupart des pays du monde et la grande majorité des pays d’Europe afin d’éviter la double d’imposition. Pour garantir effacer cette double imposition, il existe 2 méthodes :
- Le crédit d’impôt
- La méthode du taux effectif
Une méthode sera privilégiée en fonction des dites conventions fiscales internationales signées entre la France et le pays concerné.
A titre d’exemple les SCPI dont les immeubles sont situés en Allemagne sont imposés à l’impôt local de 15% et sont exonérées de prélèvements sociaux ce qui permet à l’épargnant d’économiser 17,2% sur le rendement de cette dernière et de minimiser son imposition par rapport à une SCPI dont les immeubles seraient situés en France.
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