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Est-il intéressant d’acheter des parts de SCPI à crédit ?

Pour que l’investissement à crédit soit intéressant, l’emprunteur doit arriver à ce que chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne lui coûte. Concrètement cela signifie que la rentabilité économique de son investissement doit être supérieure au taux de l’emprunt.

A l’inverse, l’investissement à crédit doit être absolument proscrit lorsque la rentabilité économique du bien n’est pas supérieure au taux de l’emprunt. Dans une telle configuration, l’emprunt devient une machine à générer des pertes financières, car l’effet de levier du crédit joue dans les deux sens.

=> Concrètement, l’investissement en parts de SCPI à crédit n’est intéressant que si le taux de l’emprunt est inférieur au rendement des parts. Retenez qu’un différentiel de 1% est un minimum au dessous duquel il n’est pas sage de descendre !

D’une manière idéale, l’investisseur en parts de SCPI doit, lorsqu’il recourt à l’emprunt, s’assigner comme objectif de tendre vers l’autofinancement le plus large possible. En empruntant une somme suffisante pour réaliser l’investissement convoité, l’investisseur doit tirer de son investissement une rentabilité suffisante pour payer le coût de l’emprunt (les intérêts et autres frais annexes), mais également une large partie du capital emprunt.

=> Pour y arriver, il est nécessaire de financer l’intégralité du projet par l’emprunt, sans apport, et généralement souhaitable d’emprunter sur une longue durée (il est plus facile de rembourser l’emprunt avec 20 ans de loyers qu’avec seulement 10 ans), sans toutefois dépasser les limites du raisonnable : l’âge du départ probable en retraite.

Enfin, pour vérifier l’intérêt d’un tel investissement à crédit, je vous recommande de calculer le taux de rendement interne prévisionnel de l’opération, en intégrant, dans votre calcul, l’impact de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales.

Stéphane Grimaldi

15/02/2015
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