Quel est le fonctionnement d’une SCPI ?

La SCPI est administrée par une société de gestion placée sous le contrôle d’un conseil de surveillance. Elle doit tenir une assemblée générale annuelle des associés. Participent également au contrôle de la SCPI, des commissaires aux comptes, un expert immobilier, ainsi qu’un dépositaire.

– La société de gestion doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (article L 214-67 du code monétaire et financier). Désignée dans les statuts, elle peut l’être aussi par une assemblée générale des associés. La durée de la fonction est prévue dans les statuts et est généralement celle de la SCPI. La société de gestion peut être révoquée par l’assemblée générale ou encore par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. L’hypothèse d’une révocation n’est pas un cas d’école. Il arrive parfois que certaines sociétés de gestion perdent la gérance d’une ou
plusieurs SCPI au profit d’une autre société de gestion, plus attractive pour les porteurs de parts. La société de gestion a pour mission la création, la gestion et le développement de la SCPI. C’est elle qui collecte les capitaux par offre des titres au public, recherche les immeubles achetés par la
SCPI, sélectionne les locataires, gère les immeubles, etc. C’est elle également qui tient les comptes des associés et leur distribue les revenus en fonction du résultat d’exploitation des immeubles. Elle informe le public et les associés sur les éléments caractéristiques du fonctionnement de la SCPI. Les sociétés de gestion ont élaboré des stratégies d’investissement permettant de faire bénéficier les porteurs de parts de rendements compétitifs et réguliers. Ainsi, pour les SCPI de rendement, le patrimoine est très largement composé d’immobilier d’entreprise, reconnu comme étant plus rentable que l’immobilier d’habitation, pour plusieurs raisons : des loyers plus élevés, des surfaces louées plus importantes, une réglementation des baux commerciaux plus souple et plus favorable aux propriétaires qu’en matière d’habitation et une moindre protection des locataires en cas
d’impayé ou d’insolvabilité.

– Le conseil de surveillance représente les associés auprès de la société de gestion, qu’il assiste sans toutefois accomplir d’acte de gestion. Il peut opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société. Il doit rendre
un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles. Lors de l’assemblée générale, il présente ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion. Il est formé d’au moins sept membres élus parmi les associés par l’assemblée générale, pour une
durée fixée dans les statuts de la SCPI. Les membres du conseil ne contractent, à raison de leur fonction, aucune obligation personnelle ou solidaire en conséquence des engagements de la société. Ils ne répondent, envers la société et envers les tiers, que de leurs fautes personnelles dans
l’exécution de leur mandat de contrôle.

– L’assemblée générale est généralement convoquée par la société de gestion. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés.
Pour délibérer valablement, l’assemblée générale doit se composer d’un nombre d’associés représentant au moins un quart du capital social sur première convocation pour une assemblée générale ordinaire et de la moitié pour une assemblée générale extraordinaire. Si cette condition
n’est pas remplie, il est convoqué, une deuxième fois, à six jours d’intervalle au moins, une nouvelle assemblée qui délibère valablement, quel que soit le nombre d’associés présents ou représentés, mais seulement sur les questions portées à l’ordre du jour de la première assemblée.
Les associés se réunissent en assemblée générale ordinaire au moins une fois par an. A cette occasion, l’assemblée générale procède à l’approbation des comptes de l’exercice, l’élection des membres du conseil de surveillance, du ou des commissaires aux comptes et de l’expert immobilier dont la candidature aura été acceptée par l’Autorité des marchés financiers. L’assemblée générale est également appelée à se prononcer sur la détermination du montant maximum des emprunts pouvant être contractés. Une assemblée générale extraordinaire peut modifier les statuts sans pouvoir, toutefois, changer la nationalité de la société. Elle peut notamment décider l’augmentation du capital social statutaire, sa
réduction, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de la société.

– Les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle de la comptabilité de la SCPI (et des éventuelles conventions entre les dirigeants et la société). Ils attestent de la sincérité et du reflet fidèle que les documents comptables donnent de la vie de la société. Nommés par l’assemblée générale pour une durée de six ans, ils sont rééligibles. Ils présentent un rapport annuel lors de l’assemblée générale ordinaire certifiant que les comptes de la société sont réguliers. Ils présentent également un rapport spécial sur les conventions particulières comprenant notamment toutes les conventions conclues entre la société de gestion et la SCPI et indiquant le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l’acquisition ou la location des immeubles de la société.

– L’expert immobilier est nommé par l’assemblée générale pour une durée de quatre ans. Sa mission est de transmettre chaque année à la société de gestion l’évaluation de l’ensemble des immeubles de la SCPI. Tous les immeubles font l’objet d’une expertise de leur valeur vénale tous les cinq ans. L’expertise est actualisée tous les ans. La valeur vénale constitue le prix qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte du prix de biens de nature similaire vendus dans le même secteur au moment de la détermination de celle-ci. La valeur vénale sert à déterminer :
– la valeur de réalisation de la SCPI, égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.
– la valeur de reconstitution de la SCPI, égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais liés dans le cas d’une éventuelle reconstitution de son patrimoine.

– Le dépositaire, dont la nomination est obligatoire pour les SCPI, agit dans l’intérêt des épargnants. La réglementation lui assigne une mission de contrôle de la société de gestion sur trois points distincts. Il assure :
– la « garde des actifs » en vérifiant la propriété des immeubles au moins une fois par an au moment de l’achat mais aussi, pendant la durée de détention, grâce notamment à l’extrait du registre de la conservation des hypothèques,
– le contrôle a posteriori de la régularité des décisions de gestion de la société de gestion. Il audite la société de gestion afin de s’assurer qu’elle a les moyens d’effectuer la gestion de la SCPI et vérifie la conformité réglementaire de tous les projets d’investissement et de toutes les modifications
statutaires de la SCPI.
– le suivi des liquidités : le dépositaire a accès à l’ensemble des comptes ouverts par la SCPI. Il y suit tous les mouvements et relève ceux qui pourraient ne pas correspondre aux activités de la SCPI. La mise en place de ce nouvel organe de contrôle a été critiquée pour le surcoût qu’elle entraîne pour les porteurs de parts de SCPI parce qu’elle semble faire double emploi avec certaines missions du commissaire au compte et du conseil de surveillance.

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