Q/R : comment s’opère la taxation à l’IFI d’une SCI détentrice d’un usufruit de SCPI ?

Bonjour Monsieur,
Je souhaiterais savoir de quelle façon s’opère la taxation à l’IFI des parts d’une société civile immobilière qui détient, notamment, des usufruits de parts de SCPI ? Doit-on prendre en compte la valeur de la pleine propriété ou de l’usufruit de ces parts de SCPI pour déterminer l’assiette taxable de cet impôt ?

Cordialement. E.F.

La réponse doit être recherchée dans l’article 965 2° du code général des impôts, qui  délivre la règle d’assiette pour l’impôt sur la fortune immobilière applicable aux parts ou actions de société civiles immobilières (par hypothèses détenues ici en pleine propriété) :

« L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année : (1°…)
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Cet article laisse peu de place à l’interprétation : pour déterminer la fraction de valeur des parts ou actions des société (détenues au cas présent en pleine propriété) à incorporer dans l’assiette de votre IFI, ce texte fait référence à notion de « droits immobiliers » détenus par celle-ci directement ou indirectement, sans établir de régime particulier pour l’usufruit, la nue-propriété ou tout autre type droit immobilier issu du démembrement de la propriété (droit d’usage et d’habitation, droit au bail emphytéotique, droit à construire, etc…)

L’usufruit est bien défini comme un droit par le code civil, par l’article 578 CC notamment. Il appartient donc bien à la catégorie des « droits immobiliers détenu indirectement » lorsqu’il porte sur l’usufruit de parts de SCPI, au sens de ce texte.

Le droit fiscal est d’interprétation stricte. Or, là où la loi ne distingue pas, il n’y a pas lieu de distinguer. « Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus »

Par conséquent, la fraction taxable de valeur des parts de société civile que vous détenez en pleine propriété, est déterminée par référence à la valeur représentative du droit d’usufruit détenu par celle-ci, et non par la valeur de la pleine propriété correspondant à ce même droit immobilier.

En pratique, s’agissant d’un usufruit, cette valeur sera liquidée en tenant compte du barème fiscal de l’article 669 du Code civil, qui défini la valeur de l’usufruit comme une fraction de la valeur de la pleine propriété, en fonction de sa durée contractuelle (23% par période de 10 ans pour un usufruit à terme fixe).

Vos parts de société civile immobilière sont détenues en PLEINE PROPRIETE, ce qui exclut nécessairement l’application de l’article 968 alinéa 1 du CGI, sauf à considérer que l’interposition de cette société a pour but principal d’éluder ou d’amoindrir l’impôt sur la fortune immobilière, en modifiant la règle d’assiette normalement applicable , par le jeu d’une application littérale des textes. (article 64 LPF dans sa nouvelle rédaction, applicable à partir du 1er janvier 2020).

A cet égard, l’utilisation d’une structure sociétaire qui n’aurait pour fonction que de détenir des usufruits de SCPI, augmente sensiblement le risque de redressement sur la base de l’abus de droit pour but principalement fiscal, au regard de l’IFI, si, en parallèle, vous détenez également la nue-propriété du même portefeuille de parts de SCPI en direct, qui, par hypothèse, échappe à l’ifi par application de l’article 968 du Code général des impôts…

Art 968 CGI :  » Les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. « 

Stéphane GRIMALDI





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