Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-t-il pas versé immédiatement ?

Investir en SCPI consiste à acquérir des parts d’une société qui possède des immeubles loués. Une société de gestion assure la sélection des investissements et la gestion des biens achetés par la SCPI  ce qui vous évite tous les soucis de la gestion locative. La SCPI vous reverse les revenus issus de l’exploitation et de la gestion de ces biens à hauteur de votre participation dans la société.

Quel que soit le type de SCPI que vous souhaitez acheter, il est important de prendre connaissance et de bien tenir compte des spécificités de ce type d’investissement. Au nombre de ces spécificités figure le délai de jouissance qui s’applique aux souscripteurs dans le cadre de l’émission de parts nouvelles.

Qu’est ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Le délai de jouissance d’une SCPI est le délai qui s’écoule entre le moment où vous réalisez votre souscription et le moment où vous aller commencer à bénéficier du dividende des parts qui ont été crées dans le cadre de votre investissement. Toutes les SCPI à capital variable ou en augmentation de capital appliquent un délai de jouissance, dont le quantum est précisé dans le bulletin de souscription, la note d’information et les statuts de la SCPI. Ce délai varie de 2 mois à 6 mois.

On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription.

Voici quelques exemple (valables au moment où j’écris ces lignes) :

– les SCPI Efimmo ou  Immorente, gérées par Sofidy, ont un délai de jouissance fixé au 1er du 3ème mois suivant la souscription ;
– la SCPI Eurovalys, gérée par Advenis Investment Managers a un délai de jouissance fixé au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription ;
– la SCPI Novapierre Allemagne, gérée par Paref, a porté son délai de jouissance au 1er jour du 5ème mois suivant la souscription ;
– Corum convictions, gérée par la société Corum AM, a récemment allongé le délai de jouissance de ses parts, à compter du 1er Janvier 2016 pour le porter à 6 mois Ce qui veut donc dire que pour une souscription le 1er Janvier, les premiers revenus seront versés au souscripteur le 1er jour du 6ème mois qui suit la souscription.

Ces délais doivent être anticipés, surtout lorsque vous effectuez votre investissement à crédit, car ils provoquent nécessairement un décalage entre le remboursement des échéances de votre prêt et la perception de vos premiers revenus. Pour cette raison, je recommande à tous mes clients-emprunteurs de négocier avec leur banque un délai de différé d’amortissement ou, mieux, un différé total de remboursement de six mois, par exemple.

Depuis plusieurs trimestres, la tendance générale est à l’allongement des délais de jouissance des SCPI à capital variable.

Quelle est l’utilité du délai de jouissance ?

Pourquoi une telle « carence locative » est-elle appliquée dans le cadre de votre souscription ?

Les capitaux collectés par une SCPI servent à acheter de nouveaux immeubles. Or, la concrétisation des nouveaux investissements  prend généralement plusieurs mois (délai de recherche des immeubles, de négociation avec le vendeur, de vérifications administratives, de rédaction des actes notariés, etc…). Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, et l’argent collecté va demeurer quelques mois en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs.

Ce délai donne donc le temps nécessaire à la société de gestion pour effectuer une sélection rigoureuse des nouveaux actifs à investir et le temps nécessaire à l’achat, en utilisant l’argent collecté, sans diluer la rentabilité locative pour les anciens porteurs de parts.

Ce délai est absolument indispensable pour la bonne gestion et le bon fonctionnement de la plupart des SCPI. Il permet de maintenir une certaine équité entre les anciens et vous : les immeubles achetés, agrégés avec les investissements déjà en place, permettront de maintenir un niveau stable de distribution pour tous, une fois ce délai écoulé.

A ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffent deux raisons plus conjoncturelles : la collecte des SCPI ne cesse de croître depuis plusieurs années, un essor qui se conjugue avec l’allongement des délais d’acquisition sur les immeubles de qualité, où la concurrence est vive entre les différents investisseurs institutionnels (SCPI, foncières cotées, caisses de retraite, investisseurs internationaux).

Le délai de jouissance n’est imputable qu’une seule fois, au moment de votre souscription de parts nouvelles.

Une fois ce délai passé, vous percevrez des revenus à fréquence trimestrielle ou mensuelle, comme tous les autres porteurs de parts.

De même si vous revendez vos parts à un autre investisseur (sur le marché de gré à gré, ou sur le marché secondaire) ou si vous les donnez dans un cadre familial, par exemple, ce délai ne s’appliquera pas une seconde fois, dans le cadre de ce transfert de propriété.

Quelques exemples de calcul des délais de jouissance

Reprenons les quatre exemples figurant ci-dessus. Monsieur Bertrand souscrit aux scpi Immorente, Eurovalys, Novapierre Allemagne et Corum Convictions, le 15 mai 2017. Que va-t-il toucher et à quels moments ?

. Immorente distribue un dividende trimestriel en janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 3ème mois qui suit la souscription. Il percevra son premier dividende correspondant aux mois d’août et septembre 2017, courant octobre 2017.

– Eurovalys distribue un dividende trimestriel en janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription. Il bénéficiera de son premier dividende correspondant au mois de septembre, courant octobre 2017.

. Novapierre Allemagne distribue un dividende trimestriel en janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 5ème mois qui suit la souscription. Il bénéficiera de son premier dividende correspondant aux mois de octobre, novembre et décembre 2017, courant janvier 2018.

. Corum convictions distribue un dividende mensuel. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 6ème mois qui suit la souscription. Il touchera donc son premier dividende correspondant au mois de novembre 2017, courant décembre 2017.

Stéphane GRIMALDI
0626986666

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