Comment sélectionner vos SCPI de rendement ? 2/5

* La liquidité du marché des parts :

Par sa nature même, l’immobilier est une classe d’actifs peu liquide. Même dans un marché « porteur », la vente d’un logement nécessite plusieurs semaines avant que le cédant et l’acquéreur puissent signer un acte notarié. Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement. Si des SCPI ont rencontré des difficultés au cours des années 90, le bilan de la liquidité de ces fonds immobiliers est désormais plus satisfaisant, aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable.

• Le marché secondaire des SCPI à capital fixe a fait l’objet d’une réforme intervenue en 2001, à l’initiative de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Cette réforme a eu pour effet de permettre plus aisément la formation d’un prix d’équilibre optimisant le nombre de parts échangées. Les ordres d’achat et de vente sont généralement confrontés une fois par mois.
• Les SCPI à capital variable fonctionnent selon le principe des retraits et souscriptions : toute part revendue est censée être compensée par une nouvelle souscription. A défaut, le gestionnaire peut constituer un fonds de réserve destiné à satisfaire les demandes de rachat dépassant, le cas échéant, les souscriptions. La compensation des retraits et souscriptions intervient à un rythme généralement compris entre une semaine et un mois. La liquidité est généralement meilleure dans les SCPI à capital variable.
C’est en raison d’un possible manque de liquidité du marché secondaire que nous vous recommandons de ne pas investir dans des SCPI à capital fixe de trop petite taille : 200 millions d’euros de capitalisation est un minimum. En effet, une petite taille, en particulier pour les SCPI à capital fixe, a pour conséquence de rendre très étroit le marché secondaire, avec un risque d’illiquidité accru. Il s’ensuit, parfois, une décote de liquidité, plus ou moins importante et plus ou moins permanente, dont on peut être heureux de profiter à l’achat, mais que l’on peut subir à la revente, en fonction de la conjoncture immobilière et financière du moment ou des aléas du carnet d’ordres.

La suite la semaine prochaine…

Stéphane GRIMALDI

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