Il existe plus de 163 SCPI différentes, représentant un total de plus de 32 milliards d’euros investis au 31/12/2014. Les SCPI peuvent être classées en trois catégories : SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI fiscales. Elles ont chacune une utilité différente pour l’investisseur. Les SCPI « de rendement » (dites aussi parfois « de revenus ») répondent bien à ce qu’on attend généralement de ce genre de produit : la rentabilité. Ce sont elles qui répondent précisément à l’objectif de placement retraite ! Les deux autres catégories (SCPI fiscales et SCPI de plus-value) ont des finalités très différentes : leur rendement est faible, voire nul, mais elles permettent soit de réaliser à terme des plus-values, soit d’obtenir immédiatement des avantages fiscaux. Leurs performances ne sauraient être valablement comparées entre elles, ni avec les SCPI de rendement. La durée de vie des SCPI fiscales est généralement courte : entre dix et quinze ans, le plus souvent.

* Les SCPI de rendement :
Dans une optique de complément de revenus et d’épargne retraite, le choix doit se porter sur les SCPI de rendement. Elles permettent de réaliser un objectif patrimonial simple et accessible à la grande majorité des épargnants : percevoir des revenus complémentaires pour la retraite. Pendant la vie active, il est, en effet, possible d’investir dans la pierre sans disposer de capitaux élevés ou de se constituer et de financer un portefeuille de SCPI à crédit. Dans ce dernier cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués. Toute l’astuce consiste à faire coïncider la fin des crédits avec le moment du départ à la retraite. Les SCPI de rendement ainsi acquises et intégralement payées assurent alors à l’épargnant le complément de ressources dont il a besoin en plus de sa pension de retraite. Investies en immobilier d’activités, elles se distinguent en quatre sous-catégories par la nature ou l’implantation de leurs immeubles.

– Les SCPI « classiques diversifiées ». Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d’entrepôts et de locaux commerciaux, répartis sur l’Ile-de-France et les grandes métropoles de province. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.
– Les SCPI « murs de magasins ». Leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances sont influencées par la santé économique du secteur,
elle-même liée à la consommation des ménages.
– Les SCPI « spécialisées ». Leur patrimoine est composé de biens immobiliers correspondant à un certain secteur économique, comme, par exemple, l’immobilier de la santé ou de l’éducation, les murs d’hôtels ou de résidences de services, etc…
– Les SCPI « régionales ou internationales ». Leur patrimoine, diversifié en immobilier d’activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter – ou souffrir – de l’évolution économique de la région concernée. Une SCPI, qui a choisi d’investir dans un ou plusieurs pays étrangers, est qualifiée d’internationale. Elle offre une diversification intéressante en terme géographique. Cette implantation à l’international peut avoir une influence sur la fiscalité applicable aux revenus et aux plus-values éventuelles.

* Les SCPI de plus-value :
Elles sont peu nombreuses : on en compte seulement deux à fin 2015. Leur stratégie d’acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C’est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre
1948. Les loyers, peu élevés, ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l’état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire (on parle alors de SCPI « à coupon zéro »). C’est également le cas de logements acquis en nue-propriété, l’usufruit étant acquis en parallèle par des organismes de HLM. Ces SCPI ne sont donc pas recherchées pour leur rendement. En revanche, elles peuvent présenter un intérêt fiscal immédiat en cas de déficit d’exploitation : celui-ci est réparti entre les porteurs de parts, qui ont le droit de l’imputer sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent par ailleurs. Mais l’intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente. Un logement revendu libre après remise en état vaut, en effet, sensiblement plus cher que le prix auquel il a été acheté en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible. Les deux SCPI de plus-value sont : Pierre 48 (gérée par Paref) et Patrimmo croissance (gérée par Primonial).
Il convient également de noter que certaines SCPI de rendement, qui utilisent largement l’effet de levier du crédit, se rapprochent un peu de cette catégorie. En distribuant une partie des loyers engrangés et en affectant le surplus au remboursement des emprunts souscrits, elles ont vocation à
délivrer, à la fois, des revenus et une plus-value à terme. Deux SCPI de rendement capitalisent une partie des résultats : Immorente 2 (gérée par Sofidy) et Interpierre (gérée par Paref gestion).

* Les SCPI fiscales :
Elles naissent avec les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier d’habitation neuf ou ancien. Les premières sont apparues avec les lois Méhaignerie et Malraux. Se sont ensuite succédées les SCPI Quilès, Périssol, Besson, Robien et Borloo, puis, les SCPI Scellier, Dufflot et Pinel.
On n’achète pas des SCPI fiscales pour le rendement (il est faible), mais pour l’avantage fiscal auquel il donne droit. Attention ! L’économie d’impôt procurée par ces avantages est directement liée au taux marginal d’imposition sur le revenu du contribuable. Il faut être au moins dans la
tranche du barème à 30 % pour y trouver un intérêt significatif. Il ne faut pas oublier non plus que seul le premier acquéreur des parts (le « souscripteur ») profite de l’avantage fiscal. La revente est donc très difficile, même à prix sacrifié. En outre, il est prévu une obligation de conservation des parts pendant plus de neuf ans. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne une perte des avantages fiscaux et donc un redressement fiscal. C’est pourquoi, les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à mener impérativement jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 13 à 15 ans environ.
En pratique, nous recommandons très rarement à nos clients d’investir en parts de SCPI fiscales, qui ne sont pas très rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elles promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps « sans tambour ni trompette » (voir même avec des moins-values importantes). En effet, les immeubles, achetés neufs et libres avec un avantage fiscal à la clé étaient généralement revendus à un moindre prix pour de l’ancien occupé sans avantage particulier, à l’issue du dispositif. En seulement dix ou quinze ans de détention, l’augmentation du prix de l’immobilier n’est pas toujours suffisante pour rattraper cette différence de nature.

Stéphane GRIMALDI
0626986666