Question : Que pensez-vous vous des SCPI de défiscalisation ? Faut-il en acheter pour réduire ses impôts ? B. R.

Ma réponse sera particulièrement tranchée: je ne propose pas de SCPI de défiscalisation à mes clients, et c’est, la plupart du temps, une très mauvaise idée d’en acheter pour trois raisons principales :

* Un rendement locatif faible et une liquidité inexistante :

Les SCPI fiscale naissent avec les dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier d’habitation neuf ou ancien. Les premières sont apparues avec les lois Méhaignerie et Malraux. Se sont ensuite succédées les SCPI Quilès, Périssol, Besson, Robien et Borloo, puis, les SCPI Scellier, Dufflot et Pinel. On n’achète pas des SCPI fiscales pour le rendement (il est faible), mais pour l’avantage fiscal auquel elles donnent droit. Attention ! L’économie d’impôt procurée par ces avantages est directement liée au taux marginal d’imposition sur le revenu du contribuable. Il faut être au moins dans la tranche du barème à 30 % pour y trouver un intérêt significatif. Il ne faut pas oublier non plus que seul le premier acquéreur des parts (le « souscripteur ») profite de l’avantage fiscal. La revente est donc très difficile, même à prix sacrifié. En outre, il est prévu une obligation de conservation des parts pendant neuf ans ou plus. Sauf événement exceptionnel (invalidité, licenciement, décès du contribuable ou de son conjoint), la revente prématurée entraîne une perte des avantages fiscaux et donc un redressement fiscal. C’est pourquoi, les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à mener impérativement jusqu’à la dissolution et la liquidation de la SCPI, soit 13 à 15 ans environ.

* Une liquidation programmée à date fixe :

Il n’est pas envisageable de les conserver au delà de la durée convenue initialement, ce qui permettrait d’amortir les frais de souscription sur un plus grand nombre d’années. C’est un inconvénient majeur de cette formule d’investissement, qui ne peut pas constituer une source de revenus complémentaires pérenne à long terme.

* Un risque non négligeable de moins-values au terme :

Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, « sans tambour ni trompette » et souvent avec des moins-values importantes à la clé. En effet, les immeubles, achetés neufs et libres avec un avantage fiscal à la clé sont revendus pour de l’ancien occupé sans avantage particulier, à l’issue du dispositif.

Or, en seulement dix ou quinze ans de détention, l’augmentation du prix de l’immobilier n’est souvent pas suffisante pour compenser cette différence de nature !