* La qualité de la gestion opérée par la société de gestion :

La société de gestion peut être une filiale d’un grand groupe bancaire, aux multiples ramifications, ou être une société indépendante de tout grand groupe financier. Les structures indépendantes ont généralement notre faveur pour plusieurs raisons :

– Les grands groupes bancaires gèrent un grand nombre de SCPI. Ils ont parfois la « tentation » de fusionner certaines SCPI, dans le but de faire disparaître les véhicules d’investissement ayant les historiques de performance les moins flatteurs. Cette « cosmétique » ne se fait malheureusement pas toujours à l’avantage de l’épargnant investi dans la société absorbante. De même, des conflits d’intérêts sont parfois à craindre entre les porteurs de parts de la SCPI et le groupe bancaire auquel appartient la société de gestion. En effet, ce groupe bancaire peut détenir et gérer un ou plusieurs portefeuilles d’actifs immobiliers, pour son compte propre ou pour le compte d’autres clients ou de filiales. Qui aura le droit d’acheter les immeubles les plus intéressants ? De quelle façon les conflits d’intérêts seront-ils gérés ?

A l’inverse, une société de gestion indépendante n’aura généralement pas ou peu de conflits d’intérêts à gérer. Elle ne peut pas fusionner plusieurs véhicules d’investissement, pour faire disparaître les « canards boiteux ». Elles sont généralement aux mains d’actionnaires qui ont des responsabilités opérationnelles dans la structure et ont à cœur de bien faire. Les rapports entre les porteurs de parts et la société de gestion sont souvent meilleurs et plus fluides, s’agissant d’une structure à taille humaine dotée d’interlocuteurs stables et bien identifiés.

Au delà de la SCPI convoitée, l’examen de l’ensemble de la gamme de SCPI de la société de gestion donne de bonnes indications sur « l’éthique » du gestionnaire. Depuis combien de temps gère-t-il des SCPI ? Sa gamme est-elle cohérente ou hétéroclite (doublons, SCPI de tailles disparates) ? Le gestionnaire est-il ouvertement critiqué par le conseil de surveillance ? Le gestionnaire a-t-il perdu la gestion d’une de ses SCPI ? A-t-il gagné la gestion d’une SCPI initialement gérée par une société de gestion concurrente ? Quels sont les canaux habituels de distribution de ses SCPI ?

Avant d’investir, nous cherchons à savoir si la société de gestion a (ou n’a pas) un comportement respectueux des intérêts financiers de long terme des porteurs de parts. De prime abord, il est ardu de savoir si la société de gestion a une bonne éthique, vis-à-vis de ses « clients investisseurs ». L’éthique n’est pas juste synonyme de respect de la légalité. Cela va bien au delà et transparaît au travers des décisions prises dans le cadre de sa gestion. Ce critère est difficile à apprécier. Pourtant, à long terme, il est certainement le plus important de tous. Une bonne éthique de la société de gestion est essentielle à la performance sur le long terme.

Nos principaux critères d’appréciation de l’éthique sont la politique de collecte et la politique de distribution de la société de gestion.

– La politique de collecte de la société de gestion : la société de gestion doit assurer son développement et sa rentabilité. Pour cela, elle cherche à développer les encours qu’elle gère en trouvant de nouveaux clients et de nouveaux fonds à investir afin d’étoffer son portefeuille de gestion locative. C’est parfaitement légitime et dans l’ordre des choses. Pour que cette nouvelle collecte soit toujours respectueuse des porteurs de parts (anciens ou nouveaux), elle doit se faire dans des conditions optimales :

. Le prix de la part doit être proche de la valeur de reconstitution de la SCPI. Il ne faudrait pas qu’en collectant, avec un prix de souscription trop bas, elle rende cette augmentation de capital très attractive pour les nouveaux porteurs de parts et « dilutive » pour les anciens. Dans ce cas, les anciens porteurs de parts seraient défavorisés au profit des nouveaux.
. Le volume collecté doit, en permanence, correspondre à ce que le gestionnaire est capable d’investir dans des conditions optimales de qualité, de rentabilité et de rapidité. Le gestionnaire ne doit jamais se trouver en situation d’être « débordé » par sa collecte. La meilleure attitude consiste à fermer ou limiter la collecte, jusqu’à ce que l’argent disponible soit investi dans de nouveaux immeubles, bien sélectionnés et suffisamment rentables. A défaut de quoi, la rentabilité de la SCPI risque d’en pâtir, soit parce que trop d’argent est en attente d’affectation (faiblement rémunéré sur le marché monétaire), soit parce que le gestionnaire a acheté des immeubles dans l’urgence et de manière peu sélective pour faire face à cet afflux massif d’argent.
. La collecte doit être stoppée, si les conditions de marché ne permettent plus d’investir dans des conditions intéressantes pour l’épargnant. Un bon « market timming » est un indice supplémentaire d’une gestion de qualité.

– La politique de mise en place et d’utilisation du report à nouveau de la société de gestion : les SCPI ont vocation à distribuer un revenu de manière pérenne et régulière. Pour ce faire, elles doivent constituer un report à nouveau suffisant pour pouvoir lisser la distribution sur plusieurs années. Ainsi, lorsque le taux de vacance augmente, soit parce que le marché locatif est moins porteur, soit en raison de travaux sur certains immeubles, le report à nouveau permet de faire face à une diminution ponctuelle de la rentabilité locative de la SCPI, dans l’attente d’une relocation ou d’un arbitrage.
La société de gestion gérant une SCPI de création récente doit impérativement initier la constitution d’un report à nouveau, en tirant partie de son taux d’occupation, généralement proche de 100% au début. Le taux d’occupation ne reste jamais à 100% en permanence (sauf de très rares exceptions). Avec le temps, il diminue quelque peu du fait de l’arrivée à échéance de certains baux non renouvelés. C’est pourquoi, il sera difficile de le constituer, par la suite, dans d’aussi bonnes conditions qu’au lancement de la SCPI. La société de gestion gérant une SCPI plus mature doit donc pouvoir disposer d’un report à nouveau, représentant, idéalement, 1 à 3 mois de distribution. En effet, le report à nouveau ne doit pas servir à « stimuler la collecte » en dopant la distribution avant une grosse augmentation de capital, mais bien à permettre de répondre ponctuellement aux aléas du marché locatif en lissant la performance dans le temps.
Un report à nouveau conséquent est le marqueur d’une bonne gestion passée, et le gage d’une bonne gestion à venir…

Stéphane GRIMALDI
Conseil en gestion de patrimoine
Diplômé Supérieur de Notariat – Docteur en droit
Tél : 06 26 98 66 66