* Les aspects locatifs :

L’appréciation du niveau d’occupation du patrimoine immobilier, sur une période suffisamment longue est un critère d’achat essentiel. En matière de SCPI, il existe une bonne modalité d’évaluation du niveau d’occupation du patrimoine immobilier : le Taux d’Occupation Financier (%TOF). Il est l’expression de la performance locative de la SCPI.
Le Taux d’occupation financier trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre), pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en compte les flux effectivement facturés au titre du trimestre civil écoulé : les loyers, indemnités d’occupation et indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c’est-à-dire des immeubles acquis et livrés.
Ces éléments sont à rapporter à l’ensemble des locaux détenus par la SCPI :
– Pour les locaux occupés : le montant du loyer ou de l’indemnité facturé sur la période considérée,
– Pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : la valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion.
Ne sont pas comptabilisés les revenus potentiels des immeubles vides mis en vente, des locaux vacants faisant l’objet de travaux ou faisant l’objet d’une franchise de loyers.
Les TOF trimestriels serviront de base à l’établissement du TOF annuel qui constitue une moyenne de ceux-ci.
Un taux d’occupation financier très élevé, pour une SCPI ancienne, apprécié sur plusieurs années, est la marque d’un portefeuille de grande qualité, facile à louer ou à relouer. Ainsi, pour une SCPI ancienne, un taux d’occupation financier de plus de 95% est excellent, un taux de plus de 90% est correcte. Sous cette limite, et sauf cas particuliers (forte décote sur le prix d’achat, arbitrages en cours sur le portefeuille, travaux en cours), il vaut mieux ne pas investir, sauf à bénéficier d’un rabais important sur le prix payé, pour tenir compte de cette situation.
De même, les SCPI de création récente doivent pouvoir afficher un taux d’occupation financier proche de 100% pendant plusieurs années, car elles achètent, normalement, des immeubles occupés, loués avec des baux fermes d’une durée résiduelle significative.