* Les aspects financiers :
– Le taux de distribution sur valeur de marché (%DVM). Il est déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par « le prix de part acquéreur moyen » de cette même année. Le « prix de part acquéreur moyen » est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire, pondérés par les volumes échangés. Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.
– La variation du prix moyen de la part. La mesure de l’évolution des prix des parts d’une SCPI est désormais déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels (frais et droits inclus) et non plus sur celle des prix constatés au premier janvier.
– Pour pouvoir comparer la performance des SCPI sur plusieurs années, l’indicateur de référence est le taux de rentabilité interne (%TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI.
Le %TRI correspond à la performance annuelle globale (revenu + évolution du prix) issus des flux d’investissement et d’encaissement de l’épargnant actualisés. Il prend en compte le montant investi, les dividendes perçus et la valeur de cession des parts sur la période de référence.
Depuis la fin des années 90, la valeur des parts de SCPI a fortement augmenté en raison d’un contexte de rattrapage qui a suivi la crise immobilière des années 90. Certains Taux de Rendement interne atteignent des niveaux supérieurs à 10%, mais ne peuvent servir de base aux rentabilités futures offertes par les SCPI. Il demeure cependant un indicateur de choix dans la comparaison des différents véhicules entre eux.
Le calcul du %TRI permet donc d’agréger en un seul chiffre, tant le revenu, que la plus-value sur une certaine durée : généralement 5, 10 et 15 ans. Le %TRI est souvent fourni dans des tableaux comparatifs, dans certains journaux financiers. Malheureusement, les calculs y sont souvent erronés…
Attention : les performances passées des SCPI ne sont pas un indicateur fiable des performances futures, qui ne sont pas constantes dans le temps.
La suite la semaine prochaine…
Stéphane GRIMALDI
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