Un usufruitier de SCPI peut-il prétendre ou non aux distributions de plus-values réalisées par certaines scpi en complément des distributions de loyers ?

Il semblerait, en effet, que la pratique diffère d’une maison de gestion à l’autre. Qui a raison ? Voici ce que je réponds (je reproduis ici ma réponse qui, je pense, intéressera les membres du forum qui ont investi dans l’usufruit de parts de scpi, par mon intermédiaire ou non) :

Il n’y a qu’une et une seule qualification juridique possible pour toutes les sommes versées par la SCPI (qui rappelons-le, est une société comme toutes les autres), dès lorsqu’il n’y a pas réduction ou amortissement du capital social : il s’agit toujours de dividendes prélevés sur le bénéfice social, peu importe l’origine comptable des fonds versés (plus-values, loyers, report à nouveau, revenus financiers…).

Or, sauf clause contraire, tous les dividendes sont des fruits civils. Ils sont donc tous appréhendés par l’usufruitier (art 582 et 586 du Code civil), quel que soit le type de société (SCPI, siic, société commerciale, cotée ou non…), l’origine comptable des fonds versés, dès lors qu’ils sont valablement distribués pas suite d’une décision de l’assemblée générale des associés.

Si vous vous référez à l’assemblée générale de la SCPI, vous verrez que les versements qui correspondent aux « plus-values », sont bien une distribution de dividendes prélevés sur le résultat bénéficiaire de la société et non l’amortissement du capital social.

Vous noterez également que le traitement fiscal du versement des plus-values n’a aucune importance au plan civil (principe de l’autonomie du droit fiscal) et ne saurait perturber ce raisonnement. HSBC doit tenir compte du fait que pour les porteurs de parts, usufruitiers ou nus-propriétaires, la sodiété est une universalité de droit, c’est-à-dire une sorte de « boite noire » dans laquelle on ne doit pas regarder. Vous n’êtes pas usufruitier d’immeubles, mais bien de parts de société.

Le seul critère mis, aujourd’hui, en avant par la jurisprudence est celui du bénéfice « distribué ». Ainsi, la jurisprudence retient que l’usufruitier a vocation à recevoir les profits distribués, pendant la durée de son usufruit, et non ceux mis en réserve, qui ont vocation à enrichir le nu-propriétaire, une fois l’usufruit éteint. (CA Lyon, 23 février 1984, D. 1985, Jur. p. 127).

Pour éviter toute difficulté sur ce point, il est sage de le préciser explicitement dans toutes les conventions de démembrement, ce que Sofidy, par exemple, mentionne dans sa convention « type », à savoir que l’usufruitier peut prétendre à toutes les distributions, qu’elles soient régulières ou exceptionnelles.

Stéphane Grimaldi

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