Bonjour,

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

L’Administration fiscale a ainsi répondu : « La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Par contre, la déductibilité est conditionné au fait que l’usufruitier soit imposé à l’impôt sur le revenu via des revenus fonciers.

Ainsi, si « la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers.

Or, l’usufruitier de parts de SCPI est quasiment tout le temps une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui empêche, de manière certaine, la déductibilité des intérêts d’emprunt du nu-propriétaire !

Stéphane Grimaldi

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