Bonjour,

La plus-value immobilière des particuliers soumise à imposition est déterminée par soustraction, au prix de cession, du prix d’acquisition.

Dans l’hypothèse où un nu-propriétaire revend la pleine propriété de parts de SCPI, après l’extinction de l’usufruit, de quelle manière doit-on déterminer ce fameux prix d’acquisition ?

Il existe deux instructions administratives décrivant les modalités de calcul de cette imposition :

– Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 (voir page 50 n°11) :

 » 11. Cession après réunion de propriété. Lorsqu’un contribuable a acquis à titre onéreux la nue-propriété d’un bien, et ensuite l’usufruit, la durée de possession est à décompter à partir de la première des deux acquisitions. Si l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul.  »

– Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35 (voir page 33 n° 14, 4ème tiret) :

 » Prix d’acquisition. Il convient de distinguer les situations suivantes :

– la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ;

– la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit (donation ou succession) : il convient de retenir la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions ;

– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;

– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.  »

Dans l’instruction du 4 août 2005, qui est à la fois la plus explicite, la plus récente et la plus favorable au contribuable, l’administration nous indique qu’il est possible de retenir, comme prix d’acquisition, la valeur de la pleine propriété au jour de l’achat.

C’est donc la valeur de la la pleine propriété, qui doit être retenue dans le calcul de la plus-value imposable, comme prix d’acquisition !

Bonne soirée

Stéphane