Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent de s’intéresser à l’investissement immobilier locatif, tout en évitant la volatilité et les variations erratiques des marchés financiers.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une forme d’investissement indirect dans l’immobilier locatif qui partage plusieurs points communs avec l’immobilier en direct :
- Les revenus versés sont taxés selon les règles et dans la catégorie des revenus fonciers, pour les particuliers,
- Les parts peuvent être achetées à crédit et le prêt peut être garanti par un nantissement de celles-ci ou par le cautionnement d’un organisme de cautionnement mutuel,
- Les frais de gestion sont comparables à ceux perçus par un administrateur de biens, pour la gestion d’un bien en direct confiée à un tel professionnel, et enfin, les frais d’acquisition sont comparables à ceux de l’immobilier en direct, si l’on compte à la fois les frais d’acte notariés et les frais d’intervention d’un agent immobilier pour la recherche des investissements.
Différences par rapport à un investissement immobilier locatif en direct
La simplicité
L’investisseur est dégagé de tous les soucis de la gestion immobilière qui est déléguée à un professionnel, contre rétribution. Les SCPI offrent une simplicité de gestion par rapport à l’immobilier en direct : pas de problème de gestion locative (relocation, impayés, contentieux, etc), pas de travaux à gérer, pas de problème de gestion ou d’impayé dans une copropriété. La société de gestion est également en charge de la recherche des investissements immobiliers locatifs, de trouver les financements bancaires éventuellement nécessaires, de la recherche des locataires, du suivi des paiements, de l’entretien du parc immobilier et de réaliser les arbitrages nécessaires au sein du portefeuille d’immeubles.
La mutualisation des risques
L’investisseur bénéficie d’une très large mutualisation des risques locatifs sur un grand nombre d’immeubles, ce qui permet de diluer fortement le risque classique d’impayé ou de vacance locative propre à l’immobilier en direct. En outre, l’investisseur a la possibilité de diversifier son portefeuille entre plusieurs sociétés de gestion et plusieurs SCPI de types différents.
L’accessibilité
L’investisseur bénéficie d’une formule de placement accessible à partir de quelque centaines d’euros et dont le montant est modulable selon ses souhaits et ses possibilités, alors que les immeubles professionnels ou commerciaux en portefeuille peuvent être inaccessibles aux investisseurs particuliers. Les SCPI offrent une grande souplesse pour se constituer progressivement un capital dans l’immobilier locatif et disposer à terme d’un complément de ressources, pour la retraite, par exemple. L’investisseur dispose, également, d’un véhicule d’investissement qui lui permet d’intervenir facilement dans les biens immobiliers situés en dehors de sa zone géographique de résidence.
Les facteurs de risque
- L’investissement en parts de SCPI est un placement de long terme dans l’immobilier locatif, qui ne saurait être envisagé, comme tout placement dans l’immobilier, sur une durée inférieure à 10 voire 15 ans.
- Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine (15 à 25% maximum).
- Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- Les dividendes qui seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus. Le montant des dividendes peut varier à la hausse comme à la baisse. Il ne fait l’objet d’aucune garantie particulière de la part de la société de gestion.
- La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité bien moindre comparée aux actifs financiers cotés sur un marché réglementé. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La société de gestion ne garantie par la revente des parts.
- Le porteur de parts de SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection du capital investi. La valeur de l’investissement peut donc varier à la hausse comme à la baisse car il s’agit d’un investissement dans un actif tangible et non d’un prêt.
Usufruit de SCPI
En souscrivant des parts de SCPI en usufruit, vous bénéficiez du revenu de ces parts pour une durée contractuellement définie au départ, 5 ou 10 ans par exemple. Au terme stipulé, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire, qui était temporairement privé des revenus des parts de SCPI, les récupère pour l’avenir.
Les usufruits de parts de SCPI sont des investissements potentiellement très rentables. Les loyers versés par la SCPI, sur la durée de l’usufruit permettent de reconstituer le capital investi initialement et procurent généralement un bénéfice intéressant.
Exemple : Si la SCPI achetée procure un rendement annuel de 4,80% l’an pendant 10 ans et que l’usufruit est acheté sur la base de 31,75% du prix de la pleine propriété, l’usufruitier décaisse 31,75% et bénéficie d’un revenu potentiel de 4,80% pendant 10 ans. Calculé sur cette base, le taux de rendement interne potentiel de cet investissement est de 8,76% l’an, hors délai de jouissance !
Compte tenu de la fiscalité applicable à ce type d’opération, acquérir l’usufruit de parts de SCPI ne présente un intérêt que dans certaines situations :
- Si l’on a des déficits fonciers à imputer : En cas de déficit foncier existant, ceux-ci viendront en diminution des revenus distribués par les parts de SCPI. La fiscalité sera alors plus faible et le rendement global de l’opération plus attrayant.
- Si l’on est une entreprise ou une holding patrimoniale : Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent utiliser le démembrement de parts de SCPI pour placer de la trésorerie à moyen-long terme. L’avantage pour ces sociétés est qu’elles peuvent déduire fiscalement l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la période du démembrement. L’économie d’impôt qui en résulte rend cette opération opportune pour certaines entreprises disposant de liquidités à placer sur le moyen/long terme.
Les différentes modalités d’investissement
Investissement
Personnes concernées
Au comptant
Un particulier souhaitant disposer de revenus complémentaires immédiats. L’achat peut être fait en une fois ou de façon échelonnée.
À crédit
Un particulier voulant se constituer un patrimoine dans l’immobilier locatif, en tirant partie de l’effet de levier du crédit immobilier, généralement dans le but de compléter une retraite future.
En nue-propriété
Un particulier généralement soumis à un fort taux marginal d’imposition (éventuellement imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune) souhaitant préparer sa retraite, avec un horizon d’investissement de 5 à 15 ans et ne désirant pas disposer de revenus complémentaires dans l’immédiat.
En usufruit
- Un particulier disposant d’un déficit foncier non imputable sur le revenu global et non utilisé par ailleurs dans la durée légale de report (10 ans).
- Une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (société, association…) voulant bénéficier d’un placement de trésorerie performant à un horizon de 5 à 10 ans.
- Une compagnie d’assurance ou un investisseur institutionnel.
Dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie
Un particulier voulant diversifier et optimiser le rendement de ses avoirs financiers placés sous le régime fiscal de l’assurance-vie et préparer la transmission de son patrimoine, au travers de cette enveloppe fiscale « hors succession » dans certaines limites.