Usufruit de SCPI

En souscrivant des parts de SCPI en usufruit, vous bénéficiez du revenu de ces parts pour une durée contractuellement définie au départ, 5 ou 10 ans par exemple. Au terme stipulé, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire, qui était temporairement privé des revenus des parts de SCPI, les récupère pour l’avenir.

Les usufruits de parts de SCPI sont des investissements potentiellement très rentables. Les loyers versés par la SCPI, sur la durée de l’usufruit permettent de reconstituer le capital investi initialement et procurent généralement un bénéfice intéressant.

Exemple : Si la SCPI achetée procure un rendement annuel de 4,80% l’an pendant 10 ans et que l’usufruit est acheté sur la base de 31,75% du prix de la pleine propriété, l’usufruitier décaisse 31,75% et bénéficie d’un revenu potentiel de 4,80% pendant 10 ans. Calculé sur cette base, le taux de rendement interne potentiel de cet investissement est de 8,76% l’an, hors délai de jouissance !

 Compte tenu de la fiscalité applicable à ce type d’opération, acquérir l’usufruit de parts de SCPI ne présente un intérêt que dans certaines situations :
  • Si l’on a des déficits fonciers à imputer
    En cas de déficit foncier existant, ceux-ci viendront en diminution des revenus distribués par les parts de SCPI. La fiscalité sera alors plus faible et le rendement global de l’opération plus attrayant.
  • Si l’on est une entreprise ou une holding patrimoniale
    Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) peuvent utiliser le démembrement de parts de SCPI pour placer de la trésorerie à moyen-long terme. L’avantage pour ces sociétés est qu’elles peuvent déduire fiscalement l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la période du démembrement. L’économie d’impôt qui en résulte rend cette opération opportune pour certaines entreprises disposant de liquidités à placer sur le moyen/long terme.

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