Les différentes modalités d’investissement

La gestion de patrimoine est à la recherche de tous les instruments permettant l’optimisation des objectifs patrimoniaux des particuliers. A cet égard, il est clair aujourd’hui que le conseil patrimonial ne saurait se limiter au choix des placements, c’est-à-dire à une approche exclusivement économique. Il est de plus en plus nécessaire de tirer le meilleur parti des techniques juridiques et fiscales qui peuvent être mises au service de l’organisation patrimoniale. Ainsi, l’acquisition de parts de SCPI peut être faite selon différentes modalités pouvant éventuellement être combinées entre elles.

– Achat au comptant : il est parfaitement envisageable, pour un épargnant, de faire l’acquisition de parts de SCPI en finançant son achat au comptant, sans avoir recours à emprunt. Cette modalité d’acquisition concerne généralement un particulier souhaitant bénéficier de revenus complémentaires de manière immédiate, pour compléter ses revenus d’activité ou les prestations de son régime de retraite. Contrairement à un investissement immobilier en direct, qui requiert un capital important dès le départ, l’épargnant peut faire l’acquisition, au fil du temps, de petits groupes de parts, tous les mois ou tous les trimestres, en tirant directement partie d’une capacité d’épargne, régulière ou non.

– Achat à crédit : l’achat de parts de SCPI peut également être envisagé au moyen d’un prêt bancaire. Ce type d’opération est généralement initié par des personnes physiques qui cherchent à se constituer un capital générateur de revenus réguliers pour la retraite, en tirant principalement partie des loyers encaissés, et accessoirement, au moyen d’une capacité d’épargne. Pour que cela soit intéressant, il faut que la rentabilité économique du portefeuille de SCPI acheté soit supérieure au taux de l’emprunt souscrit. C’est ce que l’on appelle « l’effet de levier du crédit » : chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte, et, le différentiel est utilisé pour rembourser une partie significative du capital initialement emprunté, soulageant ainsi l’effort d’épargne de l’investisseur. Il est généralement recommandé de faire concorder la fin de l’emprunt avec la date probable du départ en retraite.

– Achat de la nue-propriété de parts de SCPI : la nue-propriété est la propriété d’un bien grevé d’un droit d’usufruit. Pendant toute la durée de cet usufruit, le nu-propriétaire est privé des utilités économiques du bien qui sont accordées à l’usufruitier. Le nu-propriétaire, une fois l’usufruit éteint, par l’arrivée du terme convenu ou par le décès de l’usufruitier, recouvre les prérogatives d’un propriétaire ordinaire et toutes les utilités économiques de son bien. Cette formule est particulièrement attractive pour les investisseurs fortement imposés à l’impôt sur le revenu qui recherchent une solution d’investissement pour préparer la retraite, incluant des revenus supplémentaires conséquents à terme :

  • Elle permet de constituer un patrimoine, en ne payant qu’une partie du coût de la propriété des parts.

  • Elle permet, à terme, de bénéficier de revenus plus importants.

  • En transformant un revenu annuel en plus-value à terme, elle permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu pendant toute la durée du démembrement, l’impôt étant supporté par l’usufruitier.

  • Elle permet, enfin, de bénéficier de l’exonération totale de ces mêmes plus-values, acquise après 30 ans de détention des parts; ce délai étant décompté depuis la date d’achat de la nue-propriété.

  • Enfin, elle permet à l’investisseur d’être exonéré de l’impôt de solidarité sur la fortune sur cette quote-part du patrimoine, pendant toute la durée du démembrement, dans la mesure où la loi fiscale désigne l’usufruitier comme redevable légal de cet impôt, sur sa valeur totale en pleine propriété (article 885 G du Code général des impôts).

Achat de l’usufruit de parts de SCPI : l’usufruit est un droit temporaire ou viager qui confère à son titulaire l’usage (usus) et les revenus d’un bien (fructus). Ainsi, un droit d’usufruit portant sur des parts de société civile de placement immobilier confère le droit de percevoir les revenus trimestriels pendant toute la durée du démembrement.  Cette formule d’investissement offre un intérêt certain en terme de rendement, pour :

  • un particulier non imposable, qui souhaite disposer de revenus complémentaires temporaires (retraité, étudiant, etc…),

  • un particulier qui cherche à compenser un déficit foncier existant non imputable sur l’ensemble du revenu imposable,

  • une société opérationnelle soumise à l’impôt sur les sociétés qui souhaite placer sa trésorerie de long terme (5 à 10 ans) à un taux de rendement avantageux.

  • une holding soumise à l’impôt sur les sociétés qui souhaite placer la trésorerie de long terme (5 à 15 ans) du groupe de sociétés, à un taux de rendement avantageux.

S’agissant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’usufruit de part de SCPI est traité, au plan comptable, comme une immobilisation incorporelle amortissable sur la durée contractuellement prévue. Cet amortissement est fiscalement déductible pour le calcul de l’impôt sur les sociétés.

– Achat de SCPI dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie : les SCPI peuvent également être achetées au travers de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, ce qui permet à l’épargnant de bénéficier à la fois des caractéristiques de ce type d’investissement, et des avantages fiscaux de l’assurance-vie en matière de transmission de patrimoine et de perception de revenus complémentaires. Au sein d’un dossier d’assurance-vie multisupport et multigestionnaire, l’investissement en parts de SCPI constitue une diversification intéressante et permet de bénéficier, moyennant une prise de risque mesurée, d’un rendement largement supérieur aux fonds euros.

Investissement …

Personnes concernées

au comptant

Un particulier souhaitant disposer de revenus complémentaires immédiats. L’achat peut être fait en une fois ou de façon échelonnée.

à crédit

Un particulier voulant se constituer un patrimoine dans l’immobilier locatif, en tirant partie de l’effet de levier du crédit immobilier, généralement dans le but de compléter une retraite future.

en nue-propriété

Un particulier généralement soumis à un fort taux marginal d’imposition (éventuellement imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune) souhaitant préparer sa retraite, avec un horizon d’investissement de 5 à 15 ans et ne désirant pas disposer de revenus complémentaires dans l’immédiat.

en usufruit

– Une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (société, association…) voulant bénéficier d’un placement de trésorerie performant à un horizon de 5 à 10 ans.

– Un particulier non imposable souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour une durée fixe de 5 à 15 ans (ex : un étudiant)

– Un particulier disposant d’un déficit foncier non imputable sur le revenu global et non utilisé par ailleurs dans la durée légale de report (10 ans).

dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie

Un particulier voulant diversifier et optimiser le rendement de ses avoirs financiers placés sous le régime fiscal de l’assurance-vie et préparer la transmission de son patrimoine, au travers de cette enveloppe fiscale « hors succession » dans certaines limites.