Les différentes modalités d’investissement

La gestion de patrimoine est à la recherche de tous les instruments permettant l’optimisation des objectifs patrimoniaux des particuliers. A cet égard, il est clair aujourd’hui que le conseil patrimonial ne saurait se limiter au choix des placements, c’est-à-dire à une approche exclusivement économique. Il est de plus en plus nécessaire de tirer le meilleur parti des techniques juridiques et fiscales qui peuvent être mises au service de l’organisation patrimoniale. Ainsi, l’acquisition de parts de SCPI peut être faite selon différentes modalités pouvant éventuellement être combinées entre elles.

– Achat au comptant : il est parfaitement envisageable, pour un épargnant, de faire l’acquisition de parts de SCPI en finançant son achat au comptant, sans avoir recours à emprunt. Cette modalité d’acquisition concerne généralement un particulier souhaitant bénéficier de revenus complémentaires de manière immédiate, pour compléter ses revenus d’activité ou les prestations de son régime de retraite. Contrairement à un investissement immobilier en direct, qui requiert un capital important dès le départ, l’épargnant peut faire l’acquisition, au fil du temps, de petits groupes de parts, tous les mois ou tous les trimestres, en tirant directement partie d’une capacité d’épargne, régulière ou non.

– Achat à crédit : l’achat de parts de SCPI peut également être envisagé au moyen d’un prêt bancaire. Ce type d’opération est généralement initié par des personnes physiques qui cherchent à se constituer un capital générateur de revenus réguliers pour la retraite, en tirant principalement partie des loyers encaissés, et accessoirement, au moyen d’une capacité d’épargne. Pour que cela soit intéressant, il faut que la rentabilité économique du portefeuille de SCPI acheté soit supérieure au taux de l’emprunt souscrit. C’est ce que l’on appelle « l’effet de levier du crédit » : chaque euro emprunté rapporte plus qu’il ne coûte, et, le différentiel est utilisé pour rembourser une partie significative du capital initialement emprunté, soulageant ainsi l’effort d’épargne de l’investisseur. Il est généralement recommandé de faire concorder la fin de l’emprunt avec la date probable du départ en retraite.

– Achat de la nue-propriété de parts de SCPI : la nue-propriété est la propriété d’un bien grevé d’un droit d’usufruit. Pendant toute la durée de cet usufruit, le nu-propriétaire est privé des revenus des parts de SCPI qui sont accordés à l’usufruitier. Le nu-propriétaire, une fois l’usufruit éteint, par l’arrivée du terme convenu ou par le décès de l’usufruitier, recouvre les prérogatives d’un propriétaire ordinaire et toutes les utilités économiques de son bien.
Le choix de la nue-propriété convient aux personnes fortement imposées qui souhaitent se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs. Le fait de renoncer aux revenus des parts de SCPI en investissant en nue-propriété fait également bénéficier d’un achat à moindre coût, avec une réduction du prix de la part généralement comprise entre 20% et 35%. Le nombre de parts acquises est supérieur, et les revenus perçus au terme du démembrement seront donc majorés (de 29% à 60% ), selon la durée choisie par rapport à un investissement en pleine propriété du même montant réalisé la même date. Pendant la durée du démembrement, elles n’auront pas d’impôt sur le revenu ou de contribution sociale à acquitter. Concernant l’IFI, et pour la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne déclarera pas la valeur de ses parts.

Achat de l’usufruit de parts de SCPI : l’usufruit est un droit temporaire ou viager qui confère à son titulaire l’usage (usus) et les revenus d’un bien (fructus). Ainsi, un droit d’usufruit portant sur des parts de société civile de placement immobilier confère le droit de percevoir les revenus trimestriels pendant toute la durée du démembrement.  Cette formule d’investissement offre un intérêt certain en terme de rendement, pour :

  • un particulier qui cherche à compenser un déficit foncier existant non imputable sur l’ensemble du revenu imposable,
  • une société opérationnelle soumise à l’impôt sur les sociétés qui souhaite placer sa trésorerie de long terme (5 à 20 ans) à un taux de rendement avantageux.

  • une holding soumise à l’impôt sur les sociétés qui souhaite placer la trésorerie de long terme (5 à 20 ans) du groupe de sociétés, à un taux de rendement avantageux.

  • une compagnie d’assurance ou un investisseur institutionnel.

S’agissant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, l’usufruit de part de SCPI est traité, au plan comptable, comme une immobilisation incorporelle amortissable sur la durée contractuellement prévue. Cet amortissement est fiscalement déductible pour le calcul de l’impôt sur les sociétés.

– Achat de SCPI dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie : les SCPI peuvent également être achetées au travers de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, ce qui permet à l’épargnant de bénéficier à la fois des caractéristiques de ce type d’investissement, et des avantages fiscaux de l’assurance-vie en matière de transmission de patrimoine et de perception de revenus complémentaires. Au sein d’un dossier d’assurance-vie multisupport et multigestionnaire, l’investissement en parts de SCPI constitue une diversification intéressante et permet de bénéficier, moyennant une prise de risque mesurée, d’un rendement largement supérieur aux fonds euros.

Investissement …

Personnes concernées

au comptant

Un particulier souhaitant disposer de revenus complémentaires immédiats. L’achat peut être fait en une fois ou de façon échelonnée.

à crédit

Un particulier voulant se constituer un patrimoine dans l’immobilier locatif, en tirant partie de l’effet de levier du crédit immobilier, généralement dans le but de compléter une retraite future.

en nue-propriété

Un particulier généralement soumis à un fort taux marginal d’imposition (éventuellement imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune) souhaitant préparer sa retraite, avec un horizon d’investissement de 5 à 15 ans et ne désirant pas disposer de revenus complémentaires dans l’immédiat.

en usufruit

– Un particulier disposant d’un déficit foncier non imputable sur le revenu global et non utilisé par ailleurs dans la durée légale de report (10 ans).
– Une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (société, association…) voulant bénéficier d’un placement de trésorerie performant à un horizon de 5 à 10 ans.
– Une compagnie d’assurance ou un investisseur institutionnel.

dans l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie

Un particulier voulant diversifier et optimiser le rendement de ses avoirs financiers placés sous le régime fiscal de l’assurance-vie et préparer la transmission de son patrimoine, au travers de cette enveloppe fiscale « hors succession » dans certaines limites.